Mi előzte meg a Retail Park pályázatának kiírását?
Tájékoztató, 2026. október 6.
Kozármisleny Város Önkormányzata 2026. szeptember 29-én döntött arról, hogy nyílt pályázatot ír ki a tervezett Retail Park területének értékesítésére. A döntés bejelentésekor elsősorban magára a fejlesztési lehetőségre koncentráltunk, és keveset beszéltünk arról az előkészítő munkáról, amely megelőzte a pályázat kiírását. Az elmúlt napokban érkezett kérdésekből látszik, hogy erre is szükség van. Ezért összefoglaljuk, milyen előzmények, vizsgálatok, értékbecslések, egyeztetések és döntés-előkészítő lépések vezettek el a jelenlegi pályázatig.
A fejlesztési céltól a piaci érdeklődésig
A fejlesztési cél hátterében az az igény állt, hogy bővüljön a Kozármislenyben helyben elérhető üzletek és szolgáltatások köre, csökkenjen a vásárlási célú Pécsre utazások szükségessége, új munkahelyek jöjjenek létre, és hosszabb távon erősödjön a város gazdasági és adóbevételi bázisa.
Ennek lehetősége már 2024-ben megjelent a választási programtervben, amely célként fogalmazta meg „még egy ellátó áruház és ahhoz kapcsolódó szolgáltatóközpont idetelepítését”.
A következő évben ehhez piaci oldalról is érkezett visszajelzés: 2025-ben piaci szereplők keresték meg az önkormányzatot azzal, hogy amennyiben a város megfelelő helyet tud biztosítani, érdekelné őket egy stop shop típusú beruházás megvalósítása.
Ugyancsak 2025-ben módosítottuk a Helyi építési szabályzatot a szóban forgó, már az előző testület által kijelölt terület kötött célú fejlesztéséhez, és aktualizáltuk a tervezett fejlesztés tartalmát.
Vagyis a konkrét pályázati előkészítést már egy korábban megfogalmazott városfejlesztési cél és az azt követő valós piaci érdeklődés előzte meg. Csak ezt követően, 2026-ban kezdődött meg annak részletes vizsgálata és előkészítése, hogy a beruházás milyen feltételekkel valósítható meg, és hogyan választható ki nyílt pályázaton a megfelelő beruházó.
Megvalósíthatósági vizsgálat előzte meg a pályázatot
2026-ban újabb területet is vásároltunk, majd elindítottuk a művelés alóli kivonást.
Május 26-án megkezdődött a nyílt pályázati eljárás kidolgozása.
Június 29-re elkészült a kereskedelmi megvalósíthatósági és piaci igazolási tanulmány. Ennek feladata annak vizsgálata volt, hogy Kozármisleny és a környező települések demográfiai, közlekedési, fogyasztási és kereskedelmi adottságai alapján indokolható-e egy ilyen beruházás. A vizsgálat a fejlesztés kockázatait is számba vette. Megállapította például, hogy a Pécs nélküli elsődleges vonzáskörzet mintegy 16 ezer, a tágabb pedig mintegy 22 ezer fős. Ezért nem egy azonnali, nagyméretű kereskedelmi parkot, hanem ütemezett fejlesztést, első lépésként 4–6 ezer négyzetméteres Retail Parkot tartott célszerűnek.
A tanulmányt és a pályázati tervezet első munkaverzióját június 29-én a Pénzügyi és Településfejlesztési Bizottsággal, június 30-án pedig a képviselő-testülettel is egyeztettük.
Július 7-én a képviselő-testület rendkívüli, zárt ülésen ismét tárgyalta a megvalósíthatósági tanulmányt és a pályázati tervezetet.
Többfordulós egyeztetés zajlott
Július 8-án elektronikus egyeztetési felületet nyitottunk, amelyen a Pénzügyi és Településfejlesztési Bizottság, valamint a képviselő-testület valamennyi tagja megfogalmazhatta javaslatait, látta, követhette a többiek észrevételeit és reagálhatott is azokra.
Július 14-én személyes egyeztetésen vitattuk meg a beérkezett szövegszerű javaslatokat, az ezek nyomán véglegesített válaszokat pedig július 15-én valamennyi érintettnek megküldtük.
Július 23-ra elkészült a kockázatelemzés és a pontozótábla új változata. A bizottság és a képviselő-testület tagjai július 30-ig írásban is véleményezhették ezeket, észrevételeiket pedig beépítettük a dokumentumokba.
Augusztus 4-én újabb személyes egyeztetésen ismertettük az elkészült anyagokat. Ekkor merült fel az igény arra, hogy a kockázatok további mérséklése érdekében a döntéshozók kapják meg a párhuzamosan készülő víz-, szennyvíz- és csapadékvíz-közműtervek tervezői árbecslését is.
Annak ismertetésére szeptember 21-én került sor. Az egyeztetésen jelen lévő képviselő-testületi tagok, valamint a Pénzügyi és Településfejlesztési Bizottság képviselője áttekintették és előzetesen jóváhagyták a dokumentumokat.
Szeptember 28-án a Pénzügyi és Településfejlesztési Bizottság, szeptember 29-én pedig a képviselő-testület is jóváhagyta a nyílt pályázati kiírás tervezetét.
Két értékbecslés is készült
A városi vagyon felelős értékesítése érdekében az érintett öt, összesen 35 866 négyzetméteres önkormányzati ingatlanra két külön értékbecslést kértünk. Az első értékbecslés július 7-én érkezett be. A fejlesztéshez szükséges feltételek megvalósulása utáni várható forgalmi értéket 409,4 millió forintban állapította meg.
Július 30-án beérkezett a második, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői értékbecslés is. Az a várható forgalmi értéket 430,1 millió forintban határozta meg.
Az önkormányzat a pályázat minimum vételárának meghatározásakor a két szakvélemény közül a magasabb jövőbeni állapotra számított értéket vette alapul: 430 100 000 forintot.
Nem egyszerű telekeladás
A pályázat egyik lényeges eleme, hogy az önkormányzat nem pusztán a legmagasabb vételárat kínáló vevőt keresi. A pályázatok értékelésekor a vételár mellett a beruházói referenciák, a pénzügyi alkalmasság, a fejlesztési és bérlői koncepció, az ütemezés, valamint a megvalósítási garanciák is szerepet kapnak. Az előkészítő anyag bankgaranciát, kötbért, mérföldköveket és továbbértékesítési korlátot is szükséges biztosítékként nevesít.
A cél tehát nem egyszerűen egy önkormányzati terület eladása, hanem annak biztosítása, hogy azon valóban a város számára hasznos kereskedelmi-szolgáltató fejlesztés valósuljon meg.
A szeptember 29-i képviselő-testületi döntés ennek a hosszabb előkészítő folyamatnak nem a kezdete, hanem a következő, immár nyilvános szakasza volt.
Most a piac következik: a nyílt pályázat feladata annak eldöntése, hogy érkezik-e olyan befektetői ajánlat, amely egyszerre teljesíti az önkormányzat pénzügyi, szakmai és városfejlesztési feltételeit.
